Sia l’Amministrazione Finanziaria con la circolare n° 24/E del 12 Ottobre del 2017 che il Tar del Lazio con la sentenza n. 2207/2019 hanno risolto, un volta per tutte, i diversi dubbi interpretativi circa:

1) l’individuazione della base imponibile sulla quale gli intermediari immobiliari che intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve o ne incassano i corrispettivi devono applicare la ritenuta del 21% e

2) l’obbligo di riscuotere la cedolare secca sulle locazioni brevi e comunicare all’Agenzia delle Entrate i nomi dei locatari e i relativi redditi.

Premessa: L’art.4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo situati in Italia, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line.

La disposizione in esame si applica:

– ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi. La nuova norma estende l’applicazione della cedolare secca ai contratti, in cui la locazione breve è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria, e infine

– prescindendo dal reddito derivante dal contratto di locazione in quanto, riferita sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile) sia ai contratti produttivi di reddito diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull’immobile, ad esempio di locazione o di comodato (Circolare n°24/E 2017).

Come individuare la base imponibile della ritenuta del 21%

Gli intermediari immobiliari, tra cui anche soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono posti specifici obblighi fiscali qualora intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione breve o incassano i corrispettivi sono chiamati, in forzxa della Circolare 24/E/2017 ed ora anche della citata sentenza del TAR del Lazio, ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la cedolare secca.

L’obbligo è dovuto sia dai soggetti residenti che dai soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR in qualità di sostituti d’imposta, i quali verseranno la ritenuta operata entro il giorno 16 del messe successivo a quello in cui è stata operata.

Ne consegue anche l’obbligo di certificazione delle ritenute tramite 770;

Non sono assoggettate a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto somme non assimilabili al corrispettivo.

La ritenuta è applicata anche ai rimborsi delle spese sostenute dal locatore delle quali ordinariamente non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario; le spese per servizi accessori non concorrono al corrispettivo lordo solo qualora:

• siano sostenute direttamente dal conduttore; o
• siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Sono incluse nel corrispettivo lordo, al contrario, le spese per prestazioni accessorie eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.

La provvigione dovuta all’intermedario, concorre alla determinazione del corrispettivo lordo se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto, Nelle altre due rimenenti ipotesi, addebito al conduttore ovvero al locatore nel caso non la ribalti al conduttore, la provvigione non concorre alal determianzione del reddito lordo

Locazioni brevi: dichiarazione dei redditi

La disciplina in esame, che cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni, si applica nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore, ovvero siano intervenuti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.

Tale reddito va tassato in base al principio di cassa

In presenza di un immobile con più proprietari ma con contratto stipulato da uno solo dei stessi, la ritenuta d’acconto operata dall’intermediario ,verrà certificata solo nei confronti del comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione. Quest’ultimo potrà scomputare dal reddito la ritenuta subita, o chiedere il rimborso della maggiore ritenuta subita qualora non abbia capienza per scomputarla. Gli altri comproprietari, purtroppo, dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare o il regime ordinario.

Normativa e prassi
Art. 3 D.Lgs 23/2011;
D.L. 50/2017
Provvedimento A.D.E. 12 luglio 2017;
Circolare A.D.E. 12 ottobre 2017.
Sentenza del TAR del Lazio nr 22017/2019

#Walter Troisi

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